Wybór, decyzje, realizacja – to trzy główne i najtrudniejsze aspekty projektu domu jednorodzinnego. Decydując się na budowę domu, musimy liczyć się z kilkoma wyzwaniami. Warto sobie przygotować niewielki harmonogram prac.
Tag: projekt budowlany
Okres oczekiwania na projekt zależy od zakresu projektu:
- projekt budowlany do pozwolenia na budowę wraz z koncepcją – od 6 tygodni (w zależności od stopnia skomplikowania);
- projekt wnętrz – od 2-3 tygodni (w zależności od zakresu prac).
Zawsze staramy się dostosować do potrzeb Klienta i projekt rozpoczynać od elementów niezbędnych na budowie lub do pozwolenia. Jednak ostateczny czas oczekiwania na projekt zależny jest od wzajemnych decyzji, wyborów klienta.
W przypadku otrzymania pozwolenia na budowę mija na tyle sporo czasu, że możesz zmienić nieco plany względem pierwotnego układu domu. Pierwsze pytanie – jakie rzeczy jesteśmy w stanie zmienić, a jakie wymagają ponownego złożenia wniosku do urzędu. Zgodnie z prawem budowlanym rozróżniamy dwa rodzaje zmian wprowadzanych w projekt:
- nieistotne – takie, które można wprowadzać w projekt podczas budowy,
- istotne – takie, które wymagają zmiany pozwolenia na budowę.
Zmiany nieistotne zawarte w prawie budowlanym nie wymagają zmiany w pozwoleniu na budowę. Architekt jedynie umieszcza informację w projekcie o zmianie. Zmiany są nieistotne jeżeli nie dotyczą: ( Art. 36a pkt. 5. Prawo budowlane): “zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji(…), zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.
Mówiąc praktycznie zmiany nieistotne to m.in:
- zmiana lokalizacji ścianek działowych,
- aktualizacja sposobu prowadzenia instalacji elektrycznej, wodociągowej lub CO; jeżeli następuje to w obrębie budynku i nie zmienia charakterystycznych warunków technicznych przewidzianych dla instalacji w projekcie budowlanym,
- zmiana materiału na elewacji czy pokrycia dachowego, o ile nie wspomina o tym miejscowy plan zagospodarowania terenu lub decyzja o warunkach zabudowy,
- zmiany układu funkcjonalnego pomieszczeń, o ile nie zmienia się sposób użytkowania domu (np. w miejscu garażu chcemy zaprojektować sklep).
Zmiany istotne dotyczą głównie ingerencji w konstrukcję, np. zmiana powierzchni zabudowy, kąta nachylenia dachu. Każda z nich wymaga akceptacji konstruktora oraz wprowadzają zmiany na elewacjach oraz w obrysie zabudowy. Zmiany istotne wymagają zmiany pozwolenia na budowę.
Powyższy zapis prawny można znaleźć w prawie budowlanym. Dodatkowo warto zaznajomić się z informacjami odnośnie procesu budowy domu, a także czy dla danej budowy wymagane jest pozwolenie na budowę, czy zgłoszenie budowy do odpowiedniego lokalnego urzędu.
Przygotowanie projektu rozpoczyna się od szczegółowej inwentaryzacji oraz analizy przestrzeni oraz potrzeb przyszłych użytkowników. Projekt zatem pozwala na uniknięcie błędów oraz niedoróbek. Mogą one generować koszty podczas napraw (np. typowy błąd – podłączenie zbyt dużej ilości podejść instalacji kanalizacji do jednego pionu i wybijania cieczy). Projekt pokazuje również organizację przestrzeni, zatem pozwala klientom na dokładne zastanowienie się nad organizacją życia. Kompleksowe podejście do danego miejsca pozwala na szeroką analizę. Zatem „nie obudzimy się” pod koniec remontu z niewiedzą gdzie schowamy narty lub inny rzadko używany sprzęt.
Przygotowanie projektu architektonicznego pozwala oszacować koszty przy różnych rozwiązaniach. Wybrać te, które będą racjonalne z punktu widzenia użytkownika, a nie spowodują ogromnego obciążenia budżetu.
Dodatkowo często nie posiadamy świadomości, jakie rozwiązania możemy wprowadzić we wnętrzu. Ta niewiedza pozwala marnotrawić drogie metry kwadratowe mieszkania na niepotrzebną komunikację między pomieszczeniami.
Poza tymi bardzo praktycznymi aspektami, które zmniejszają koszty remontu, przygotowując wizualizacje w rozszerzonej rzeczywistości 360. Pozwalamy stanąć klientom w pomieszczeniu, w którym będą mieszkać, dokładnie je obejrzeć i zdecydować, czy to jest ich wymarzony dom. Klient oszczędza zatem na zmianach.
Zobacz również: https://zona.archi/projekty-w-rzeczywistosci-rozszerzonej/
Przygotowywany przez nas projekt budowlany jest przygotowywany z myślą o pozwoleniu na budowę. Zawiera zatem:
Zagospodarowanie terenu
Zagospodarowanie terenu przedstawia organizację terenu wraz z całym otoczeniem w obszarze działki budowlanej. Zamieszczamy najważniejsze parametry wymagane do oceny części merytorycznej przez odpowiedni urząd. W skład takich informacji wlicza się: całkowitą powierzchnię działki, rozmiary i usytuowanie budynku, odległości obiektów względem granic działki budowlanej, rozmieszczenie elementów infrastruktury, obiektów, a także lokalizację elementów rozgraniczających: chodników, ulic, dojazdów, miejsc parkingowych.
Opracowanie zwykle zawiera również informacje odnośnie potencjalnej wycince drzew, zabezpieczenia gruntu (w przypadku bliskości ze zbiornikiem wodnym), hydroizolację i ewentualne zmiany poziomu działki.
Zagospodarowanie najczęściej zawiera niezbędne informacje przyłączeniowe do sieci instalacyjnej (sanitarnej, elektrycznej).
Projekt architektury
W skład projektu architektonicznego włączamy najczęściej:
- elewacje budynku przedstawiające wysokości zabudowy, lokalizację poszczególnych okien, oraz obrazujące proponowaną formę architektoniczną,
- rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów obiektu budowlanego zawierające wszystkie istotne informacje dotyczące przegród budowlanych, pomieszczeń, ich wielkości; lokalizacji podstawowych punktów instalacyjnych, oraz szachtów; komunikacji wewnętrznej poziomej i pionowej
- rzut dachu, przekrycia, widok na tarasy,
- przekroje charakterystyczne ukazujące poziomy budynku, jego wysokości, tym konstrukcji a także układ schodów,
- układ funkcjonalno – przestrzenny
Projekt konstrukcji
W projekcie konstrukcyjnym przedstawiamy główne rozwiązania budowlane przyjęte w obiekcie pod względem nośności po uprzednich obliczeniach. Zawieramy dokładny rysunek konstrukcji fundamentów, ich kształtu i zaproponowanego typu rozwiązania posadowienia. W przypadku specyficznych rozwiązań budowlano – konstrukcyjnych przedstawiamy odpowiednie detale, które pomogą w rozpracowaniu newralgicznych punktów na etapie budowy domu jednorodzinnego.
Opracowanie instalacji sanitarnych
W projekcie zawieramy najczęściej wszystkie istotne piony instalacyjne, rozwiązania spływu instalacji wod-kan. Rysunki posiadają punkty wentylacji w niezbędnych lokalizacjach wraz z wybranym rozwiązaniem technicznym.
Opracowanie instalacji elektrycznych, teletechnicznych, pozostałych
Projekt budowlany posiada już niezbędne materiały w zakresie elektryki zgodnie z wymaganiami w prawie budowlanym. Nie zamieszczamy szczegółowej lokalizacji punktów elektrycznych w obrębie wnętrza – to element projektu wykonawczego. Zgodnie z życzeniem możemy przedstawić oświetlenie zewnętrzne na czujki ruchu, monitoring. Zawsze w opracowaniu przedstawiamy rozwiązania instalacji piorunochronnej.
Charakterystykę energetyczną
Zgodnie z wymaganiami, przedstawiamy charakterystykę energetyczną dla obiektu, potwierdzającą spełnione założenia zawarte w izolacji termicznej obiektu budowlanego z warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki.
Plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
Opracowanie budowlane jest zgodne z obowiązującymi przepisami budowlanymi, a także przeciwpożarowymi. W niektórych sytuacjach przedstawiamy plany ewakuacji, a także sprawdzamy opracowanie z rzeczoznawcą PPOŻ – zwykle nie jest wymagane w zakresie domu jednorodzinnego.
Oddziaływanie na teren sąsiedni (zgodnie z nowym Prawem Budowlanym)
Wykonujemy pełne opracowanie obszaru oddziaływania obiektu wraz ze wskazaniem przepisów prawa, do których odnosimy przyjęte założenia. Zasięg obszaru oddziaływania obiektu przedstawiamy w formie opisowej lub graficznej. Obszar oddziaływania obiektu musi mieścić się w całości na działce, w których został zaprojektowany.
Niezbędne załączniki – w zależności od zapotrzebowania przy danym projekcie
Każdy projekt charakteryzuje się indywidualnym podejściem do opracowania. Zależnie od zastanego terenu, istniejącej zabudowy, zakładamy dodatkowe rysunki z opracowaniem zagadnień.
Pozostałe kwestie
Współpracujemy z rzetelnymi projektantami branż, zatem w całości projekt jest skoordynowany. Klient nie musi się obawiać, że czegoś zabraknie.
Często doradzamy klientom wykonanie projektów przyłączy instalacyjnych wraz z projektem budowlanym, tak aby uzyskać pozwolenia na budowę poprzez jedną procedurę administracyjną.
W projekcie architektury oraz konstrukcji wykonujemy dodatkowo detale pozwalające na prawidłowe przeprowadzenie budowy.
Całe opracowanie musi spełniać założenia stawiane przez prawo budowlane: Rozdział 2. „Wymagania dotyczące formy i zakresu projektu budowlanego„, a także indywidualne wymagania lokalnego urzędu, który wydaje decyzję pozwolenia na budowę.
Kiedy stajemy przed decyzją, czy zakupić projekt gotowy lub indywidualny projekt domu, wybór podyktowany jest względami ceny. Przy decyzji należy brać pod uwagę kilka kwestii.
Projekt gotowy kusi ceną, szczególnie w promocjach. Do ceny jednak należy policzyć cenę projektu zagospodarowania działki, który musi przygotować architekt oraz cenę ewentualnych zmian. Jeżeli zmiany te wymagają zmiany konstrukcji, często cena projekt znacznie wzrośnie. Podliczając koszt projektu okazuje się, że projekt tańszy nie jest. Jeżeli jednak projekt sprzedaje rzetelna firma oraz układ oraz wygląd jest tym wymarzonym, warto nad tym zastanowić. Główną wadą projektów gotowych jest ich powtarzalność i sztampowe wykończenia oraz układy, które nie zawsze są odpowiednie dla użytkownika.
Praktyka pokazuje niestety, że czasem na rzutach projektów gotowych ukazane meble w przykładowej aranżacji są mniejsze niż w rzeczywistości. To daje błędny obraz przestrzeni, która będzie w domu. Warto również skontrolować konstrukcję przez projektanta.
Przygotowując indywidualny projekt domu tworzymy przestrzeń uwzględniając gust oraz potrzeby przyszłego użytkownika. Unikalne rozwiązania pozawalają na praktyczną i ładną aranżację przestrzeni, ponieważ tworząc bryłę myślimy od razu o wnętrzach i podpowiadamy, nawet jeżeli klient nie zamawia u nas projektu wnętrz. Przygotowując architekturę pod klienta mamy więcej możliwości wprowadzenia rozwiązań nietypowych. Na przykład salon z antresolą. Aneks kuchenny z zejściem do winiarni. Własna siłownia lub niewielkie domowe SPA, domowy gabinet lekarski lub pomieszczenie własnej działalności gospodarczej, na przykład biuro. Pomysły budzą wyobraźnię, a przy kosztach budowy nie mają wielkiego znaczenia w zakresie ceny.
Przygotowując projekt budowlany również zawieramy w nim detale, które pozwalają na bezproblemowe przeprowadzenie budowy. Kupując projekt od architekta masz pewność, że wszystkie Twoje potrzeby zostaną uwzględnione, a w razie wątpliwości w trakcie budowy możesz zawsze zadzwonić i się zapytać.
Projekt typowy
Zakup katalogu z projektem jest dopiero pierwszym wydatkiem. Projekt musi zostać poddany adaptacji, sprawdzeniu i ewentualnemu dostosowaniu konstrukcji do warunków panujących na działce (geologicznych i obciążeniowych), sporządzenie projektu zagospodarowania terenu i skompletowanie wszystkich określonych przepisami dokumentów i uzgodnień. Architekt, który adaptuje budynek do zastanych na działce warunków staje się w świetle prawa autorem projektu i przejmuje za niego pełną odpowiedzialność. Dokumentacja dopiero po adaptacji może być podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę.
Projekt indywidualny
Rozpoczyna się kontaktem z architektem. Na pierwszym miejscu jest rozmowa, o oczekiwaniach, wyobrażeniach, zarówno jednej i drugiej strony. Każdy dobry architekt doradzi i zaproponuje swoją koncepcję, ale będzie ona dostosowana do potrzeb i pragnień klienta. Architekt poprowadzi klienta poprzez cały proces projektowy i budowy – jeśli zostanie wyrażona taka chęć przez klienta. Przygotowana pełna dokumentacja, sprawdzone plany zagospodarowania i zaprojektowanie domu w pełni funkcjonalnego to tylko niektóre zalety wyboru projektu indywidualnego.
Który wybrać?
Decyzja należy do każdego indywidualnie. Ale jeśli mamy w głowie obraz naszego idealnego domu, to aby spełnić nasze oczekiwania, dobrze jest wybrać projekt indywidualny. Po adaptacji projektu typowego koszty rosną, a i tak nie mamy pewności czy zastosowane rozwiązania będą w pełni funkcjonalne i dopasowane do naszych potrzeb.
Pozwolenie na budowę można uzyskać po spełnieniu kilku warunków. Dokumentację projektu budowlanego powinniśmy uzupełnić o poszczególne dokumenty.
W urzędzie należy złożyć:
- Wniosek o pozwolenie na budowę
- Projekt budowlany w czterech egzemplarzach. Na projekt budowlany składa się:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu, naniesiony na aktualną mapę. Powinien on uwzględniać granice działki, wszelkie już istniejące lub planowane obiekty budowlane (ich rzuty i wzajemne układy). Ponadto znajdziemy w nim systemy komunikacji, pasy zieleni, systemy odprowadzania ścieków, uzbrojenie terenu i inne charakterystyczne elementy. Konieczne jest umieszczenie wzajemnych odległości oraz wymiarów wszystkich naniesionych elementów.
- projekt architektoniczno-budowlany, czyli opis przeznaczenia i sposobu wykonania oraz formy obiektu budowlanego
- Oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- Zaświadczenie wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego o wpisie projektanta na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu
- Decyzja o warunkach zabudowy, jeśli teren działki nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu
- Potwierdzenie zapłaty, gdy dom lub jego część będzie miała inne funkcje niż mieszkalne (sklep, gabinet lekarski lub inne usługi)
Różnica polega przede wszystkim na zawartości obydwu dokumentów oraz zakresu faz projektowych które obejmują.
Projekt koncepcyjny
Określa wstępną wizję funkcjonalno – przestrzenną projektowanej przestrzeni, bez szczegółowych rozwiązań określonych w projekcie wykonawczym. Projekt składa się z przedstawienia graficznego projektowanego obiektu, schematów funkcjonalno – przestrzennych w postaci rzutów
W skład opracowania koncepcyjnego najczęściej wchodzi:
- Dla projektów domów jednorodzinnych:
- szkicowe zagospodarowanie terenu działki przedstawiające rozkład funkcjonalny, rozmieszczenie poszczególnych elementów z komunikacją
- wizualizacje budynku z jego umiejscowieniem na terenie z otoczeniem i zielenią
- rzuty z rozkładem funkcjonalnym w obrębie budynku
- moodboard
- Dla projektów wnętrz biur:
- rozkład funkcjonalny na rzucie z podziałem przestrzeni zależnie od odpowiedniej formy dla danej działalności: podział strefowy, activity based working, klasyczny open-space, podział komórkowy,
- wizualizacje charakterystycznych pomieszczeń przedstawiające podstawowe rozwiązania wizualne oraz identyfikacji wnętrz budynku
- moodboard
- Dla projektów wnętrz prywatnych:
- rozkład funkcjonalny na rzucie z prezentacją zmian budowlanych w obrębie mieszkania w stanie zastanym,
- wizualizacje charakterystycznych miejsc mieszkania pokazujące charakter wnętrza i pomysły zgodne z wytycznymi klienta,
- moodboard z inspiracjami lub materiałami i kolorystyką wykorzystaną w projekcie
Projekt wykonawczy
Zawiera szczegółowe opracowanie schematu funkcjonalnego, podział przestrzeni na strefy, rozmieszczenie ścian, aranżacje wnętrz, dobór kolorów, dobór materiałów, wybór oświetlenia. Ponadto składa się z rysunków technicznych (rzuty, widoki, przekroje), rysunków instalacyjnych (przyłącza elektryczne, hydrauliczne), opisu materiałowego, propozycji elementów wyposażenia.
W skład rysunków w projektu wykonawczego wchodzą poniższe opracowania:
- Kosztorys szacunkowy
- Projekt wyburzeń (jeśli wymagany)
- Aranżacji
- Projekt posadzki
- Projektowany rozkład gniazd i wypustów oświetleniowych, w przypadku kompleksowej wymiany instalacji wykonywany będzie projekt instalacji elektrycznych (patrz wycena Elementów dodatkowych)
- Projekt wod-kan, wentylacji (projektowany układ punktów), w przypadku znacznej zmiany w układzie podejść instalacyjnych wykonywany będzie projekt instalacji sanitarnych (patrz wycena Elementów dodatkowych)
- Oznaczenie elementów na rzucie do kosztorysu
- Kłady ścian charakterystycznych
- Kłady kuchni
- Rysunki mebli na zamówienie
Projekt kompleksowy
Opracowanie projektu kompleksowego to nic innego jak projekt wykonawczy wraz z naszą pomocą przy wyborze wykonawców, kontaktem z nimi, koordynacją, omówieniem spraw pilnych z budowy. Projekt kompleksowy może zawierać również nadzór autorski, w którym wykonujemy wizyty na budowie oraz odbiory robót.
Szczegółowe rozwinięcie zakresu projektu kompleksowego bez nadzoru opisaliśmy tutaj.
Nasz budynek musi zostać postawiony w taki sposób, aby spełniał wszystkie podstawowe funkcje. Przed budową domu warto zastosować się do kilku prostych rzeczy.