Jest kilka rzeczy, które są wymagane przed podjęciem prac budowlanych. Wynikają one głównie z odgórnych zasad kształtowania zabudowy sąsiadującej ze sobą. Wszystkie warunki, które musimy spełniać, mają za zadanie chronić funkcje, do których przeznaczone są tereny Twoje, jak i sąsiadów. W końcu nikt nie chciałby mieć w sąsiedztwie dużej wielorodzinnej deweloperki na 11 pięter zasłąniającej światło dzienne.

1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy

Podczas wyboru działki warto sprawdzić, czy posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym wypadku będziemy zmuszeni wykonać wniosek o uzyskanie warunków zabudowy.\

Uzyskanie pozwolenia na budowę jest możliwe tylko wtedy, kiedy projekt będzie spełniał warunki zagospodarowania przestrzennego. W skrócie miejscowe plany wykonywane są po to, aby urbanistyka miasta lub wsi była uporządkowana. Niestety nie są uchwalone dla całego obszaru, przeznaczonego na budowę. Proces pokrywania terenu takimi planami trwa od lat i nadal nie jest ukończony. Jeżeli działka budowlana, na której planujesz budowę domu, znajduje się na terenie objętym planem, jest to duże ułatwienie. Takie przypadki jednak nie są zbyt częste, dlatego też, aby otrzymać pozwolenie na budowę, należy wykonać projekt zgodnie z warunkami zabudowy, o które wnioskujemy w Urzędzie Miasta. Mamy zatem dwie możliwości.
Czym się różni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego od decyzji o warunkach zabudowy.

2. Mapa geodezyjna do celów projektowych

Mapę geodezyjną do celów projektowych można załatwiać symultanicznie z pozostałymi procedurami. Mapę geodezyjną do celów projektowych sporządza zatrudniony przez inwestora bądź architekta geodeta, który w ciągu około miesiąca sporządzi mapę i zgłosi ją do weryfikacji do odpowiedniej jednostki administracyjnej. 

CZAS
Czas pracy geodety powinien trwać około miesiąca.

3. Ekspertyza warunków geotechnicznych

Ekspertyza geotechniczna jest niezbędna do dobrania prawidłowego fundamentowania budynku przez konstruktora. Zły dobór może prowadzić do podmakania, a nawet do osuwania części budynku i spękań. Dokumentację tę wykonują geolodzy. Koszta ekspertyzy zleżą czy fundamentowanie będzie przygotowywane dla budynku podpiwniczonego czy niepodpiwniczonego czyli od głębokości odwiertów. Standardowa głębokość odwiertów to 5m (budynek z piwnicą) i 3m (budynek bez piwnicy).

CZAS
Badania trwają około 1-3 h; dokumentacja około 1-2 tygodnie. Nie jest to procedura urzędowa, dlatego czas trwania zależy od terminów firmy wykonującej.

4. Warunki techniczne przyłączy

W trakcie załatwiania ekspertyzy geotechnicznej i mapy warto zabrać się za podpisywanie umów z przyszłymi gestorami sieci doprowadzającymi media do naszej działki. Chodzi tu głównie o prąd, wodę, kanalizację i ewentualnie gaz lub ciepło systemowe. Przygotowanie projektu przyłącza przygotowywanego przez instalatorów również trochę trwa. Wniosek o wydanie warunków technicznych przyłączy wymaga najczęściej dołączenia mapy zasadniczej oraz dowodu wpłaty odpowiedniej kwoty (wymagane załączniki zależą od gestorów). Najlepiej zapoznać się z informacjami na stronach internetowych gestorów lub bezpośrednio w placówkach.

CZAS
Czas realizacji wydania warunków technicznych wynosi zazwyczaj około 14 dni, dla wodociągów około 30.

Uwaga:
We wniosku do wydania warunków technicznych przyłącza, np. elektrycznego, należy podać, jakie jest zapotrzebowanie przyszłego odbiorcy. Należy pamiętać, że prąd, jak również i wodę potrzebujemy na budowie, dlatego we wnioskach o wydanie warunków technicznych należy ująć zapotrzebowanie w trakcie wykonywania prac budowlanych oraz w późniejszym użytkowaniu budynku. Bez prądu i wody nie ruszymy z budową.

5. Decyzja o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej

Jeżeli na mapie nie mamy zaznaczonego zjazdu z istniejącej drogi publicznej na naszą działkę, należy zwrócić się z wnioskiem o zlokalizowanie takiego zjazdu do zarządcy drogi. Najlepiej zasugerować we wniosku planowany zjazd wrysowany zgodnie z przepisami. Może to wykonać architekt wykonując projekt zagospodarowania działki i przewidując odpowiednie miejsce na zjazd. Wniosek sporządzić może właściciel nieruchomości lub pełnomocnik. W zależności od rodzaju drogi zarządcami mogą być:

• prezydent, burmistrz, wójt – dla drogi gminnej,
• zarząd powiatu – dla drogi powiatowej,
• zarząd województwa – dla drogi wojewódzkiej,
• Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad – dla drogi krajowej,
• drogami w obrębie miast na prawach powiatu zarządcą jest prezydent miasta.

Wniosek o wydanie decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej powinien zawierać:

• orientacyjną mapę z zaznaczoną inwestycją,
• szczegółowy plan wraz ze wskazaną propozycją lokalizacji zjazdu,
• wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania lub decyzję o warunkach zabudowy dla działki,
• kopię dokumentu potwierdzającego prawo do nieruchomości.

CZAS
Czas wydania decyzji wynosi około miesiąca.

Uwaga:
Pozwolenie na wykonanie zjazdu można włączyć do pozwolenia na budowę domu.

6. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Oświadczenie będzie potrzebne w trakcie składania wniosku o pozwolenie na budowę. W oświadczeniu należy wypisać wszystkich właścicieli gruntu i ewentualnego pełnomocnika, jak również wskazać (nie dołączać) dokument potwierdzający, że posiadamy prawo do budowy domu na tym terenie (np. numer odpisu z księgi wieczystej lub numer aktu notarialnego). Wzory oświadczenia można znaleźć na stronach urzędowych.