Projekt architektoniczno – budowlany oraz zagospodarowanie przestrzenne wymaga zgodności z wytycznymi. Takie wytyczne zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka nie jest nim objęta, można wnioskować o decyzję o warunkach zabudowy. Poniżej przedstawiamy charakterystykę obu dokumentów.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
Mając działkę na terenie z MPZP mamy ułatwione zadanie i procedura znacznie się skraca. Postanowienia planu objęte w ustawach można podejrzeć w internecie na stronie Urzędu Miasta (np. w Poznaniu pod linkiem). Zapoznanie się w internecie z treścią postanowień jest wystarczające, aby zacząć projekt. Do pozwolenia na budowę potrzebny będzie wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydaje go właściwy Urząd Miasta na wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do wniosku należy dołączyć dowód uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie wniosku.
MPZP charakteryzuje się zbiorem informacji i wytycznych do projektowania zabudowy w określonym obszarze terenu. Często posiada podstawowe wytyczne budowlane:
- geometria i kąt nachylenia dachu,
- maksymalna wysokość zabudowy,
- maksymalna powierzchnia zabudowy
- minimalny obszar biologicznie czynny (trawniki, zieleń, geokrata),
- szerokość elewacji frontowej,
- odległość budynku od granicy działki,
- niekiedy pojawia się sugestia kolorystyki budynku, aby zabudowa terenu była spójna.
Problem z dowodem opłaty jest taki, że nie zawsze jesteśmy pewni, ile będzie ona wynosiła. Uzupełnienie opłaty zawsze przedłuża czasowo procedurę. Dlatego przed złożeniem wniosku warto dowiedzieć się od urzędnika, ile dokładnie będzie kosztował wypis i wyrys z MPZP.
CZAS
Czas realizacji tej procedury wynosi najczęściej 7-14dni. Jednak każda konieczność uzupełnienia wniosku przedłuża ten termin.
Decyzja o warunkach zabudowy (tzw. „WZ-tka”)
Dokument ten pozyskujemy w urzędzie gminy na specjalny wniosek. Jest on kluczowy przy wyborze projektu, ponieważ określa on zasady, jak powinna wyglądać architektura na określonej działce. Wzór wniosku można pobrać na stronach Urzędów Miast.
W decyzji uzyskujemy wytyczne, zbliżone do MPZP
- geometrii dachu (czy skośny czy płaski), czasami nie jest to określone wtedy przyjmuje się dowolny, dostosowany do sąsiedztwa;
- kąta nachylenia dachu,
- wysokości zabudowy,
- maksymalnej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu,
- szerokości elewacji frontowej;
Ciekawostka: Decyzja o warunkach zabudowy miała być elementem pomocniczym przy ustalaniu wytycznych dla nowego obiektu budowlanego. W krajach o wysokim poziomie planowania urbanistycznego o sposobie rozwoju miasta i kształtowaniu architektury decyduje przede wszystkim plan zagospodarowania przestrzennego. Jednak niewielki procent terenów, które mają ustalone plany w Polsce, powoduje, że WZ-tka stała się kluczowym dokumentem określającym warunki zabudowy. Często prowadzi to do chaosu przestrzennego i funkcjonalnego w skali miasta jak i małego obszaru.
Złożenie wniosku
Przed złożeniem wniosku o wydanie warunków zabudowy należy się zastanowić jaki dom chcielibyśmy mieć. W tym celu można umówić się z architektem, który doradzi sposób ułożenia budynku na działce. Jest to bardzo dobre rozwiązanie, gdyż wraz z wnioskiem można dołączyć wstępną koncepcję domu przygotowaną przez architekta. Można zasugerować sposób sformułowania wytycznych do projektowania.
Sugerowanie zazwyczaj się opłaca i jeżeli nasze sugestie są zgodne z przepisami oraz z planami gminy, warunki wydawane są po naszej myśli. Żeby to sprawdzić, warto przeanalizować studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W tym miejscu często ujęte są wstępne wytyczne dla danego terenu, będące podstawą do miejscowych planów i warunków zabudowy. Koncepcja może zawierać tylko mapę z PZT (planem zagospodarowania terenu) i opisem. Warto jednak zwrócić się o poradę architekta, który w sposób profesjonalny przygotuje wstępny opis koncepcji. Niestety procedura ustalenia warunków zabudowy jest bardziej skomplikowana niż w przypadku wydania wypisu i wyrysu miejscowego planu. Warto zatem w urzędzie dokładnie się dowiedzieć, co jest wymagane dla tej procedury.
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać:
- zaznaczone granice terenu na kopii mapy zasadniczej, w przypadku braku mapy zasadniczej w zbiorach kartograficznych, wystarczy mapa katastralna; (jeżeli posiadamy mapę do celów projektowych – również można ją użyć),
- opis inwestycji wraz z określeniem planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy (wstępna koncepcja w formie opisowej z rysunkiem PZT); zapotrzebowania na energię, wodę oraz inne zapotrzebowanie techniczne,
- w przypadku, gdy budujemy dom z usługą, należy podać powierzchnię sprzedaży.
Załączniki, które powinny być dołączone do wniosku o WZ-kę:
- kopia mapy zasadniczej z zaznaczonymi granicami działki, w przypadku braku mapy zasadniczej w zbiorach kartograficznych, wystarczy mapa katastralna. Kopię mapy można uzyskać w odpowiednim dziale Starostwa Powiatowego (patrz powyżej),
- dowód uiszczenia opłaty skarbowej,
- dowód uiszczenia opłaty skarbowej za ewentualne pełnomocnictwo,
- jeżeli inwestycja znajduje się blisko terenów objętych ochroną, często wymagana jest decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych (zazwyczaj nie dotyczy to domów jednorodzinnych),
- jeżeli posiadamy, warto załączyć umowę na wykonanie uzbrojenia terenu pomiędzy inwestorem a gestorem sieci.
CZAS
Czas realizacji tej procedury bez zbędnych zwłok wynikających np. z potrzeby uzupełnienia wniosku wynosi ok. 30 dni, w przypadku większego skomplikowania procedury przedłuża się on do 60 dni.
Uwaga 1:
Do ustalenia warunków zabudowy niezbędny jest dostęp działki do drogi publicznej (w przypadku, gdy działka jest oddalona od drogi publicznej, należy wykupić pas, który będzie stanowił drogę dojazdową). Wymagana jest także co najmniej jedna sąsiednia działka zabudowana w sposób, w który pozwoli na ustalenie warunków zabudowy. Poza tym teren musi mieć dostęp do uzbrojenia technicznego (np. wody oraz elektryki, w przypadku braku kanalizacji można przewidzieć szambo). Tu może przydać się umowa z gestorem sieci, jeżeli działka nie ma wykonanych przyłączy.
