Wybór, decyzje, realizacja – to trzy główne i najtrudniejsze aspekty projektu domu jednorodzinnego. Decydując się na budowę domu, musimy liczyć się z kilkoma wyzwaniami. Warto sobie przygotować niewielki harmonogram prac.
Kategoria: dom jednorodzinny
1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy
Podczas wyboru działki warto sprawdzić, czy posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym wypadku będziemy zmuszeni wykonać wniosek o uzyskanie warunków zabudowy.\
Uzyskanie pozwolenia na budowę jest możliwe tylko wtedy, kiedy projekt będzie spełniał warunki zagospodarowania przestrzennego. W skrócie miejscowe plany wykonywane są po to, aby urbanistyka miasta lub wsi była uporządkowana. Niestety nie są uchwalone dla całego obszaru, przeznaczonego na budowę. Proces pokrywania terenu takimi planami trwa od lat i nadal nie jest ukończony. Jeżeli działka budowlana, na której planujesz budowę domu, znajduje się na terenie objętym planem, jest to duże ułatwienie. Takie przypadki jednak nie są zbyt częste, dlatego też, aby otrzymać pozwolenie na budowę, należy wykonać projekt zgodnie z warunkami zabudowy, o które wnioskujemy w Urzędzie Miasta. Mamy zatem dwie możliwości.
Czym się różni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego od decyzji o warunkach zabudowy.
2. Mapa geodezyjna do celów projektowych
Mapę geodezyjną do celów projektowych można załatwiać symultanicznie z pozostałymi procedurami. Mapę geodezyjną do celów projektowych sporządza zatrudniony przez inwestora bądź architekta geodeta, który w ciągu około miesiąca sporządzi mapę i zgłosi ją do weryfikacji do odpowiedniej jednostki administracyjnej.
CZAS
Czas pracy geodety powinien trwać około miesiąca.
3. Ekspertyza warunków geotechnicznych
Ekspertyza geotechniczna jest niezbędna do dobrania prawidłowego fundamentowania budynku przez konstruktora. Zły dobór może prowadzić do podmakania, a nawet do osuwania części budynku i spękań. Dokumentację tę wykonują geolodzy. Koszta ekspertyzy zleżą czy fundamentowanie będzie przygotowywane dla budynku podpiwniczonego czy niepodpiwniczonego czyli od głębokości odwiertów. Standardowa głębokość odwiertów to 5m (budynek z piwnicą) i 3m (budynek bez piwnicy).
CZAS
Badania trwają około 1-3 h; dokumentacja około 1-2 tygodnie. Nie jest to procedura urzędowa, dlatego czas trwania zależy od terminów firmy wykonującej.
4. Warunki techniczne przyłączy
W trakcie załatwiania ekspertyzy geotechnicznej i mapy warto zabrać się za podpisywanie umów z przyszłymi gestorami sieci doprowadzającymi media do naszej działki. Chodzi tu głównie o prąd, wodę, kanalizację i ewentualnie gaz lub ciepło systemowe. Przygotowanie projektu przyłącza przygotowywanego przez instalatorów również trochę trwa. Wniosek o wydanie warunków technicznych przyłączy wymaga najczęściej dołączenia mapy zasadniczej oraz dowodu wpłaty odpowiedniej kwoty (wymagane załączniki zależą od gestorów). Najlepiej zapoznać się z informacjami na stronach internetowych gestorów lub bezpośrednio w placówkach.
CZAS
Czas realizacji wydania warunków technicznych wynosi zazwyczaj około 14 dni, dla wodociągów około 30.
Uwaga:
We wniosku do wydania warunków technicznych przyłącza, np. elektrycznego, należy podać, jakie jest zapotrzebowanie przyszłego odbiorcy. Należy pamiętać, że prąd, jak również i wodę potrzebujemy na budowie, dlatego we wnioskach o wydanie warunków technicznych należy ująć zapotrzebowanie w trakcie wykonywania prac budowlanych oraz w późniejszym użytkowaniu budynku. Bez prądu i wody nie ruszymy z budową.
5. Decyzja o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej
Jeżeli na mapie nie mamy zaznaczonego zjazdu z istniejącej drogi publicznej na naszą działkę, należy zwrócić się z wnioskiem o zlokalizowanie takiego zjazdu do zarządcy drogi. Najlepiej zasugerować we wniosku planowany zjazd wrysowany zgodnie z przepisami. Może to wykonać architekt wykonując projekt zagospodarowania działki i przewidując odpowiednie miejsce na zjazd. Wniosek sporządzić może właściciel nieruchomości lub pełnomocnik. W zależności od rodzaju drogi zarządcami mogą być:
- prezydent, burmistrz, wójt – dla drogi gminnej,
- zarząd powiatu – dla drogi powiatowej,
- zarząd województwa – dla drogi wojewódzkiej,
- Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad – dla drogi krajowej,
- drogami w obrębie miast na prawach powiatu zarządcą jest prezydent miasta.
Wniosek o wydanie decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej powinien zawierać:
- orientacyjną mapę z zaznaczoną inwestycją,
- szczegółowy plan wraz ze wskazaną propozycją lokalizacji zjazdu,
- wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania lub decyzję o warunkach zabudowy dla działki,
- kopię dokumentu potwierdzającego prawo do nieruchomości.
CZAS
Czas wydania decyzji wynosi około miesiąca.
Uwaga:
Pozwolenie na wykonanie zjazdu można włączyć do pozwolenia na budowę domu.
6. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Oświadczenie będzie potrzebne w trakcie składania wniosku o pozwolenie na budowę. W oświadczeniu należy wypisać wszystkich właścicieli gruntu i ewentualnego pełnomocnika, jak również wskazać (nie dołączać) dokument potwierdzający, że posiadamy prawo do budowy domu na tym terenie (np. numer odpisu z księgi wieczystej lub numer aktu notarialnego). Wzory oświadczenia można znaleźć na stronach urzędowych.
Projekt architektoniczno – budowlany oraz zagospodarowanie przestrzenne wymaga zgodności z wytycznymi. Takie wytyczne zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka nie jest nim objęta, można wnioskować o decyzję o warunkach zabudowy. Poniżej przedstawiamy charakterystykę obu dokumentów.
Pracę nad projektem zaczynamy od spotkania z klientem i poznania jego potrzeb oraz preferencji. W przypadku przebudowy, rozbudowy lub projektu wnętrz dodatkowo od wykonania inwentaryzacji stanu istniejącego oraz pozyskania niezbędnych informacji technicznych. Po spotkaniu przystępujemy do pracy nad projektem.
W przypadku architektury domów jednorodzinnych prosimy o przygotowanie danych lokalizacyjnych działki. Pozwolą nam sprawdzić, czy działka zawiera się w miejscowym planie zagospodarowanie przestrzennego w danej miejscowości. Jeśli tak – zapisy dają nam pierwsze informacje dotyczące projektu budowy domu. Następnie wysyłamy geodetę do zdobycia mapy do celów projektowych – warto zacząć ten etap na początku prac ze względu na czas oczekiwania na wydanie mapy.
W przypadku architektury wnętrz mieszkań i domów najczęściej prosimy o materiały od dewelopera wraz ze standardem wykończenia mieszkania oraz rzutami deweloperskimi. Często deweloper posiada takie opracowania w wersji cyfrowej: plikach w formacie DWG. Dodatkowym ułatwieniem są rysunki istniejącej instalacji elektrycznej oraz wod- kan i wentylacji. Szczególnie ważna jest informacja o mocy grzejników w obrębie pomieszczeń. Powoli nam na szybkie przedstawienie alternatyw dla białych grzejników montowanych przed odbiorem deweloperskim.
Aby sprawnie komunikować się z klientem zachęcamy do używania dwóch aplikacji. Udostępnimy tablicę w witrynie Pinterest, dzięki której wymieniając się obrazami poznajemy gust i upodobania klienta. Obsługujemy e-maila oraz jesteśmy pod telefonami. Drogą e-mailową możemy sprawnie przekazać wszystkie potrzebne materiały i wizualizacje.
Dodatkowa informacja: zachęcamy do odwiedzenia naszej witryny Pinterest, zawierającej inspiracje i nasze portfolio.
Oczywiście, wykonujemy projekty poza obrębem Poznania. Nie mamy problemu z pracą na odległość. W przypadku nadzoru autorskiego musimy jedynie doliczyć dodatkowy koszt dojazdu do miejsca placu budowy.
Na początku pracy nad projektem w celu sprawnej komunikacji z Klientem zachęcamy do używania dwóch aplikacji. Udostępnimy tablicę w witrynie Pinterest, dzięki której wymieniając się obrazami poznajemy gust i upodobania klienta. Do częstej komunikacji niekiedy używamy aplikacji Slack, który jest platformą wymiany informacji w postaci chatu. Dzięki niej Klient w czasie naszej pracy może na bieżąco wyjaśniać wątpliwości. Obsługujemy również maila oraz jesteśmy pod telefonem.
Zdecydowanie najlepszym rozwiązaniem w komunikacji wirtualnej jest e-mail. Preferujemy tę formę komunikacji ze względu na łatwą możliwość przesyłania wszystkich materiałów i prostą formę odnalezienia ich po czasie. Używamy e-maila również podczas rozmów z klientami z Poznania i okolic.
W trakcie trwania współpracy wykonujemy osobiście inwentaryzację oraz w zależności od potrzeb dojeżdżamy do Klienta.
Okres oczekiwania na projekt zależy od zakresu projektu:
- projekt budowlany do pozwolenia na budowę wraz z koncepcją – od 6 tygodni (w zależności od stopnia skomplikowania);
- projekt wnętrz – od 2-3 tygodni (w zależności od zakresu prac).
Zawsze staramy się dostosować do potrzeb Klienta i projekt rozpoczynać od elementów niezbędnych na budowie lub do pozwolenia. Jednak ostateczny czas oczekiwania na projekt zależny jest od wzajemnych decyzji, wyborów klienta.
W przypadku otrzymania pozwolenia na budowę mija na tyle sporo czasu, że możesz zmienić nieco plany względem pierwotnego układu domu. Pierwsze pytanie – jakie rzeczy jesteśmy w stanie zmienić, a jakie wymagają ponownego złożenia wniosku do urzędu. Zgodnie z prawem budowlanym rozróżniamy dwa rodzaje zmian wprowadzanych w projekt:
- nieistotne – takie, które można wprowadzać w projekt podczas budowy,
- istotne – takie, które wymagają zmiany pozwolenia na budowę.
Zmiany nieistotne zawarte w prawie budowlanym nie wymagają zmiany w pozwoleniu na budowę. Architekt jedynie umieszcza informację w projekcie o zmianie. Zmiany są nieistotne jeżeli nie dotyczą: ( Art. 36a pkt. 5. Prawo budowlane): “zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji(…), zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.
Mówiąc praktycznie zmiany nieistotne to m.in:
- zmiana lokalizacji ścianek działowych,
- aktualizacja sposobu prowadzenia instalacji elektrycznej, wodociągowej lub CO; jeżeli następuje to w obrębie budynku i nie zmienia charakterystycznych warunków technicznych przewidzianych dla instalacji w projekcie budowlanym,
- zmiana materiału na elewacji czy pokrycia dachowego, o ile nie wspomina o tym miejscowy plan zagospodarowania terenu lub decyzja o warunkach zabudowy,
- zmiany układu funkcjonalnego pomieszczeń, o ile nie zmienia się sposób użytkowania domu (np. w miejscu garażu chcemy zaprojektować sklep).
Zmiany istotne dotyczą głównie ingerencji w konstrukcję, np. zmiana powierzchni zabudowy, kąta nachylenia dachu. Każda z nich wymaga akceptacji konstruktora oraz wprowadzają zmiany na elewacjach oraz w obrysie zabudowy. Zmiany istotne wymagają zmiany pozwolenia na budowę.
Powyższy zapis prawny można znaleźć w prawie budowlanym. Dodatkowo warto zaznajomić się z informacjami odnośnie procesu budowy domu, a także czy dla danej budowy wymagane jest pozwolenie na budowę, czy zgłoszenie budowy do odpowiedniego lokalnego urzędu.
Wybór gotowego projektu domu, to nie lada wyzwanie. Najłatwiej iść do architekta, a on po rozmowie wrysuje dom dla indywidualnych potrzeb. Jednak w dzisiejszych czasach najpopularniejszą metodą pozyskania projektu jest kupno katalogowego domu. Zaletą tego rozwiązania jest oczywiście cena. Jednak jak wybrać najodpowiedniejszy gotowy projekt spośród miliona propozycji? Najłatwiej to zrobić analizując 10 punktów, które gwarantują odpowiedni wybór.
Więcej rozpisaliśmy się tutaj:
10 rzeczy, o których należy pamiętać przed wyborem projektu domu
Według badań Uniwersytetu Stanford praca w domu jest o 12% bardziej wydajna, daje wyższy stopień zadowolenia z pracy i o 50% zmniejsza poziom zmęczenia wykonywanymi zadaniami.
Jednak czasem pojawia się spory problem w przypadku balansu między pracą, a życiem prywatnym. Z tego powodu często zalecamy wykonanie takiego pomieszczenia, ale w formie pokoju wielofunkcyjnego. W przypadku, gdy w praktyce praca nie jest możliwa w domu, pokój może funkcjonować jako przeznaczony dla gości. W takim wypadku podczas projektu planujemy odpowiednie usytuowanie takiego multifunkcjonalego pomieszczenia w mieszkaniu/domu.
Wyniki badań (ang)
Podjęta została decyzja: zakup działki budowlanej, budowa domu jednorodzinnego. Zastanawiasz się, który moment jest najodpowiedniejszy na kontakt z architektem. Oto kilka propozycji:
- W momencie podejmowania ostatecznej decyzji odnośnie zakupu działki (lub domu). Architekt jest w stanie sprawdzić, czy działka spełni Twoje wymagania oraz nie posiada mankamentów, niewidocznych na pierwszy rzut oka;
- Po podpisaniu aktu wstępnego zakupu; zdecydowałeś już, którą działkę wybrać; architekt pomoże zagospodarować na terenie jak najwięcej;
- W momencie zakupu domu, ale przed pracami remontowymi – w tym wypadku architekt może wykonać kontrolę obiektu pod kątem prawa budowlanego oraz wytycznych urzędowych; następnie doradzić i w końcu przygotować propozycję zagospodarowania wnętrz;
- W przypadku powiększenia budynku lub przebudowy – nie wszystkie remonty można wykonywać samodzielnie, bez wiedzy urzędu – w takich wypadkach jest to samowola budowlana; architekt ma za zadanie uprawomocnić zmiany, doradzić jak najoszczędniej wykonać zmiany, a także wykorzystać maksimum ze zmian.
Pamiętaj, że często wystarczy po prostu rozmowa telefoniczna, lub wiadomość mailowa. Nie krępuj się, pytaj – postaramy się pomóc na podstawie swoich doświadczeń i wiedzy.