Czy mogę wykonać zmiany deweloperskie w mieszkaniu?

Kupujesz nowe mieszkanie z odbiorem za kilka miesięcy. Lokalizacja jest idealna – blisko do pracy, dużo zieleni wokół, wszelkie udogodnienia w niedalekiej odległości od budynku: sklepy, przystanki, szkoły, place zabaw. Niestety mieszkania na sprzedaż nie są dla Ciebie satysfakcjonujące. Pragniesz dużej otwartej przestrzeni, minimum korytarzy. Czy jest możliwe, żeby deweloper inaczej ustawił ściany, część instalacji tak, aby nie tracić pieniędzy na dodatkowe przeróbki i stres związany z dodatkowymi pracami budowlanymi?

kontynuuj

Czy mogę zrezygnować z wizualizacji dla niższej ceny?

Tak, przedstawienie projektu może być wykonane bez wizualizacji w postaci:

  • cieniowanych widoków ścian wykonanych dwuwymiarowo, pozwalających uzyskać poglądowy obraz wyglądu danego fragmentu pomieszczenia; dzięki temu jesteśmy w stanie zobrazować kubaturę pomieszczeń i poglądowe rozwiązania wizualne;
  • trójwymiarowych widoków z modelu, przedstawiających kolorystykę oraz układ wnętrza;
  • Fotorealistycznych wizualizacji, które pozwolą na zobaczenie projektu w najbardziej obrazowy sposób; jest to zwykle najbardziej wystarczające rozwiązanie;
  • fotorealistycznych wizualizacji 360 stopni, które maksymalnie odzwierciedlają efekt po realizacji projektu. Klient otrzymuje od nas w cenie specjalne okulary VR. Po wyświetleniu na telefonie za pomocą aplikacji możesz zobaczyć pomieszczenie dookoła siebie. To najdroższa opcja ale zdecydowanie najskuteczniejsza;

Powyżej przedstawiliśmy rozwiązania od najbardziej ekonomicznych do najdroższych i najdokładniejszych. Dodatkowo w trakcie rozmów doradzamy, które z pomieszczeń warto zrobić tylko na postawie widoków ze ścian, a które warto zobaczyć w trójwymiarze.

Przykłady przestawienia znajdują się pod linkami: cieniowane widoki ścian, trójwymiarowy widok z modelu, fotorealistyczne wizualizacje.

Od czego zaczynacie pracę nad projektem?

Pracę nad projektem zaczynamy od spotkania z klientem i poznania jego potrzeb oraz preferencji. W przypadku przebudowy, rozbudowy lub projektu wnętrz dodatkowo od wykonania inwentaryzacji stanu istniejącego oraz pozyskania niezbędnych informacji technicznych. Po spotkaniu przystępujemy do pracy nad projektem.

W przypadku architektury domów jednorodzinnych prosimy o przygotowanie danych lokalizacyjnych działki. Pozwolą nam sprawdzić, czy działka zawiera się w miejscowym planie zagospodarowanie przestrzennego w danej miejscowości. Jeśli tak – zapisy dają nam pierwsze informacje dotyczące projektu budowy domu. Następnie wysyłamy geodetę do zdobycia mapy do celów projektowych – warto zacząć ten etap na początku prac ze względu na czas oczekiwania na wydanie mapy.

W przypadku architektury wnętrz mieszkań i domów najczęściej prosimy o materiały od dewelopera wraz ze standardem wykończenia mieszkania oraz rzutami deweloperskimi. Często deweloper posiada takie opracowania w wersji cyfrowej: plikach w formacie DWG. Dodatkowym ułatwieniem są rysunki istniejącej instalacji elektrycznej oraz wod- kan i wentylacji. Szczególnie ważna jest informacja o mocy grzejników w obrębie pomieszczeń. Powoli nam na szybkie przedstawienie alternatyw dla białych grzejników montowanych przed odbiorem deweloperskim.

Aby sprawnie komunikować się z klientem zachęcamy do używania dwóch aplikacji. Udostępnimy tablicę w witrynie Pinterest, dzięki której wymieniając się obrazami poznajemy gust i upodobania klienta. Obsługujemy e-maila oraz jesteśmy pod telefonami. Drogą e-mailową możemy sprawnie przekazać wszystkie potrzebne materiały i wizualizacje.

Dodatkowa informacja: zachęcamy do odwiedzenia naszej witryny Pinterest, zawierającej inspiracje i nasze portfolio.

Nie jestem z Poznania, czy mogę zamówić u Was projekt?

Oczywiście, wykonujemy projekty poza obrębem Poznania. Nie mamy problemu z pracą na odległość. W przypadku nadzoru autorskiego musimy jedynie doliczyć dodatkowy koszt dojazdu do miejsca placu budowy.

Na początku pracy nad projektem w celu sprawnej komunikacji z Klientem zachęcamy do używania dwóch aplikacji. Udostępnimy tablicę w witrynie Pinterest, dzięki której wymieniając się obrazami poznajemy gust i upodobania klienta. Do częstej komunikacji niekiedy używamy aplikacji Slack, który jest platformą wymiany informacji w postaci chatu. Dzięki niej Klient w czasie naszej pracy może na bieżąco wyjaśniać wątpliwości. Obsługujemy również maila oraz jesteśmy pod telefonem.  

Zdecydowanie najlepszym rozwiązaniem w komunikacji wirtualnej jest e-mail. Preferujemy tę formę komunikacji ze względu na łatwą możliwość przesyłania wszystkich materiałów i prostą formę odnalezienia ich po czasie. Używamy e-maila również podczas rozmów z klientami z Poznania i okolic.

W trakcie trwania współpracy wykonujemy osobiście inwentaryzację oraz w zależności od potrzeb dojeżdżamy do Klienta.

Ile trwa okres oczekiwania na projekt od Was?

Okres oczekiwania na projekt zależy od zakresu projektu:

  • projekt budowlany do pozwolenia na budowę wraz z koncepcją – od 6 tygodni (w zależności od stopnia skomplikowania);
  • projekt wnętrz – od 2-3 tygodni (w zależności od zakresu prac).

Zawsze staramy się dostosować do potrzeb Klienta i projekt rozpoczynać od elementów niezbędnych na budowie lub do pozwolenia. Jednak ostateczny czas oczekiwania na projekt zależny jest od wzajemnych decyzji, wyborów klienta.

Czy mogę zmieniać układ kuchni i łazienki w mieszkaniu?

Tak, ale pod pewnymi warunkami. Projekt kuchni i łazienki zależy od układu pionów instalacyjnych w budynku, w szczególności kiedy nie chcemy, lub nie możemy (w przypadku budynku wielorodzinnych) ingerować w istniejące piony instalacyjne. Instalacje które należy brać pod uwagę to: instalacja wentylacyjna, kanalizacyjna, wodna oraz grzewcza.

Instalacja wentylacyjna:

W przypadku projektu łazienki najlepiej kiedy wentylacja znajduje się blisko prysznica lub wanny, ponieważ w tym miejscu jest wymagane odprowadzenie wilgoci z pomieszczenia.

W przypadku wentylacji grawitacyjnej (naturalnej) w projekcie kuchni należy brać pod uwagę miejsce usytuowania komina wentylacyjnego od płyty grzewczej. Kratka powinna znajdować się blisko płyty. W przypadku wentylacji mechanicznej sprawa jest ułatwiona, ponieważ można dokonać podejścia do pionu instalacyjnego.

Pamiętaj: nie podłączaj okapu do wentylacji grawitacyjnej! Powoduje to poważne zaburzenie pracy wentylacji. Okap można podłączyć do pionu tylko pod warunkiem, kiedy jest na to przewidziane miejsce, w innym przypadku należy zakupić taki, który może pracować w obiegu zamkniętym. Łączenie w jednym pomieszczeniu wentylacji grawitacyjnej i mechanicznej jest niezgodne z przepisami.

Instalacja wody:

W przypadku instalacji wodnej generalnie nie ma problemu i większość manewrów jest możliwa, pod warunkiem, że ciśnienie dostarczane do mieszkania lub domu pozwoli na komfortowe dostarczenie wody do armatury.

Instalacja kanalizacyjna:

Podejścia instalacji kanalizacyjnej wiążą się bezpośrednio z podejściami instalacji wodnej. W tym przypadku jednak instalacja kanalizacyjna jest znacznie bardziej wymagająca. Podejścia nie powinny przekraczać długości oznaczonych w normie lub w kartach technicznych urządzeń, np podejścia do:

  • miski ustępowej nie może przekroczyć 1m, średnica podejścia 100mm,
  • zlewozmywaka / umywalki nie może przekroczyć 3,5m, średnica podejścia 0,05,
  • wanny, brodzika nie może przekroczyć 3,5m, średnica podejścia 0,05,
  • zmywarki najczęściej między 3-4m zgodnie z kartami technicznymi urządzeń.

Prowadzenie podejść powinno odbywać się w spadku 2%, najlepiej bez załamań i zmian kierunku. W przypadku wentylowania podejścia, podejście można wydłużyć zgodnie z normą.

Instalacja grzewcza:

Przesunięcie grzejnika jest możliwe i w większości przypadku nie ma z tym problemu. Warto jednak zwrócić uwagę, że w przypadku większych okien, grzejnik powinien znaleźć się bardzo blisko.

Uwaga: w przypadku zmian w projekcie kuchni w zakresie instalacji warto poradzić się fachowców. Błędne podłączenie instalacji może całkowicie zaburzyć jej pracę.

Czy mogę poprawiać projekt po otrzymaniu pozwolenia na budowę?

W przypadku otrzymania pozwolenia na budowę mija na tyle sporo czasu, że możesz zmienić nieco plany względem pierwotnego układu domu. Pierwsze pytanie – jakie rzeczy jesteśmy w stanie zmienić, a jakie wymagają ponownego złożenia wniosku do urzędu. Zgodnie z prawem budowlanym rozróżniamy dwa rodzaje zmian wprowadzanych w projekt:

  • nieistotne – takie, które można wprowadzać w projekt podczas budowy,
  • istotne – takie, które wymagają zmiany pozwolenia na budowę.

Zmiany nieistotne zawarte w prawie budowlanym nie wymagają zmiany w pozwoleniu na budowę. Architekt jedynie umieszcza informację w projekcie o zmianie. Zmiany są nieistotne jeżeli nie dotyczą: ( Art. 36a pkt. 5.  Prawo budowlane): “zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji(…), zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.

Mówiąc praktycznie zmiany nieistotne to m.in:

  • zmiana lokalizacji ścianek działowych,
  • aktualizacja sposobu prowadzenia instalacji elektrycznej, wodociągowej lub CO; jeżeli następuje to w obrębie budynku i nie zmienia charakterystycznych warunków technicznych przewidzianych dla instalacji w projekcie budowlanym,
  • zmiana materiału na elewacji czy pokrycia dachowego, o ile nie wspomina o tym miejscowy plan zagospodarowania terenu lub decyzja o warunkach zabudowy,
  • zmiany układu funkcjonalnego pomieszczeń, o ile nie zmienia się sposób użytkowania domu (np. w miejscu garażu chcemy zaprojektować sklep).

Zmiany istotne dotyczą głównie ingerencji w konstrukcję, np. zmiana powierzchni zabudowy, kąta nachylenia dachu. Każda z nich wymaga akceptacji konstruktora oraz wprowadzają zmiany na elewacjach oraz w obrysie zabudowy. Zmiany istotne wymagają zmiany pozwolenia na budowę.

Powyższy zapis prawny można znaleźć w prawie budowlanym. Dodatkowo warto zaznajomić się z informacjami odnośnie procesu budowy domu, a także czy dla danej budowy wymagane jest pozwolenie na budowę, czy zgłoszenie budowy do odpowiedniego lokalnego urzędu.

Kupiłem mieszkanie, od czego mam zacząć?

Podjąłeś/aś decyzję i zakupiłeś/aś mieszkanie. W zależności jakiego typu jest to zakup radzimy działać zgodnie z poniższymi opisami.

Mieszkanie z rynku pierwotnego, które dopiero się buduje.

W takim przypadku możemy uniknąć zbędnych przeróbek i wyburzeń, zgłaszając zmiany do dewelopera. Zakres zmian lokatorskich możesz naleźć zazwyczaj podany w umowie kupna sprzedaży. Już po zakupie mieszkania warto poradzić się architekta, jakie ewentualne zmiany można dokonać w celu dostosowania mieszkania do potrzeb i gustu Klienta. Przygotowanie projektu na tym etapie pozwoli uniknąć zbędnych przeróbek oraz pozwoli na zaoszczędzenie czasu i pieniędzy.

Najczęściej wykonywane zmiany lokatorskie:

  • likwidacja / przesunięcia ścian działowych w projekcie,
  • przesunięcia otworów drzwiowych,
  • zmiana lokalizacji grzejników, wymiana grzejników na modele, które pasują do wnętrza,
  • zmiany w zakresie instalacji elektrycznej, takie jak:
    • uzupełnienie ilości gniazd (zazwyczaj w projektach deweloperskich jest ich mało),
    • poprawy sposobu oświetlania, wprowadzenie większej ilości łączników, np. pozwalających na wyłączanie światła w sypialni z łóżka.
  • zmiany w zakresie podejść instalacji kanalizacji i wody (w celu zmiany układu łazienki lub kuchni).

Zmiany lokatorskie są dodatkowo płatne, jednak pozwalają uniknąć kosztów związanych z remontem. Przy zmianach lokatorskich nie tracimy gwarancji. W przypadku np. pojawiania się spękań tynku na ścianach (bardzo prawdopodobne podczas osiadania świeżo wybudowanego budynku) usterki zostaną naprawione w ramach rękojmy.

Chcę kupić gotowy projekt domu. Na co zwrócić uwagę?

Wybór gotowego projektu domu, to nie lada wyzwanie. Najłatwiej iść do architekta, a on po rozmowie wrysuje dom dla indywidualnych potrzeb. Jednak w dzisiejszych czasach najpopularniejszą metodą pozyskania projektu jest kupno katalogowego domu. Zaletą tego rozwiązania jest oczywiście cena. Jednak jak wybrać najodpowiedniejszy gotowy projekt spośród miliona propozycji? Najłatwiej to zrobić analizując 10 punktów, które gwarantują odpowiedni wybór.

Więcej rozpisaliśmy się tutaj:

10 rzeczy, o których należy pamiętać przed wyborem projektu domu