Czy mogę poprawiać projekt po otrzymaniu pozwolenia na budowę?

W przypadku otrzymania pozwolenia na budowę mija na tyle sporo czasu, że możesz zmienić nieco plany względem pierwotnego układu domu. Pierwsze pytanie – jakie rzeczy jesteśmy w stanie zmienić, a jakie wymagają ponownego złożenia wniosku do urzędu. Zgodnie z prawem budowlanym rozróżniamy dwa rodzaje zmian wprowadzanych w projekt:

  • nieistotne – takie, które można wprowadzać w projekt podczas budowy,
  • istotne – takie, które wymagają zmiany pozwolenia na budowę.

Zmiany nieistotne zawarte w prawie budowlanym nie wymagają zmiany w pozwoleniu na budowę. Architekt jedynie umieszcza informację w projekcie o zmianie. Zmiany są nieistotne jeżeli nie dotyczą: ( Art. 36a pkt. 5.  Prawo budowlane): “zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji(…), zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.

Mówiąc praktycznie zmiany nieistotne to m.in:

  • zmiana lokalizacji ścianek działowych,
  • aktualizacja sposobu prowadzenia instalacji elektrycznej, wodociągowej lub CO; jeżeli następuje to w obrębie budynku i nie zmienia charakterystycznych warunków technicznych przewidzianych dla instalacji w projekcie budowlanym,
  • zmiana materiału na elewacji czy pokrycia dachowego, o ile nie wspomina o tym miejscowy plan zagospodarowania terenu lub decyzja o warunkach zabudowy,
  • zmiany układu funkcjonalnego pomieszczeń, o ile nie zmienia się sposób użytkowania domu (np. w miejscu garażu chcemy zaprojektować sklep).

Zmiany istotne dotyczą głównie ingerencji w konstrukcję, np. zmiana powierzchni zabudowy, kąta nachylenia dachu. Każda z nich wymaga akceptacji konstruktora oraz wprowadzają zmiany na elewacjach oraz w obrysie zabudowy. Zmiany istotne wymagają zmiany pozwolenia na budowę.

Powyższy zapis prawny można znaleźć w prawie budowlanym. Dodatkowo warto zaznajomić się z informacjami odnośnie procesu budowy domu, a także czy dla danej budowy wymagane jest pozwolenie na budowę, czy zgłoszenie budowy do odpowiedniego lokalnego urzędu.

Co potrzebuję do pozwolenia na budowę?

Pozwolenie na budowę można uzyskać po spełnieniu kilku warunków. Dokumentację projektu budowlanego powinniśmy uzupełnić o poszczególne dokumenty.

W urzędzie należy złożyć: 

  • Wniosek o pozwolenie na budowę
  • Projekt budowlany w czterech egzemplarzach. Na projekt budowlany składa się:
    • projekt zagospodarowania działki lub terenu, naniesiony na aktualną mapę. Powinien on uwzględniać granice działki, wszelkie już istniejące lub planowane obiekty budowlane (ich rzuty i wzajemne układy). Ponadto znajdziemy w nim systemy komunikacji, pasy zieleni, systemy odprowadzania ścieków, uzbrojenie terenu i inne charakterystyczne elementy. Konieczne jest umieszczenie wzajemnych odległości oraz wymiarów wszystkich naniesionych elementów.
    • projekt architektoniczno-budowlany, czyli opis przeznaczenia i sposobu wykonania oraz formy obiektu budowlanego
  • Oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • Zaświadczenie wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego o wpisie projektanta na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu
  • Decyzja o warunkach zabudowy, jeśli teren działki nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu
  • Potwierdzenie zapłaty, gdy dom lub jego część będzie miała inne funkcje niż mieszkalne (sklep, gabinet lekarski lub inne usługi)

Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Właściwy urząd wydaje zgodę na budowę domu jednorodzinnego. Aby do takiej zgody doszło mamy dwie możliwości jej uzyskania.

  1. Zgłoszenie budowy – procedura zdecydowanie prostsza i szybsza, polega na złożeniu odpowiednich dokumentów w celu poinformowania urzędu o zamierzeniach budowlanych. Budowę można rozpocząć gdy nie zostanie wniesiony żaden sprzeciw. 
  1. Wniosek o pozwolenie na budowę – wiąże się z dłuższym czasem oczekiwania, ale w niektórych sytuacjach takie pozwolenie jest konieczne.

Kiedy zgłoszenie?

Gdy obszar oddziaływania jednorodzinnego, wolno stojącego planowanego budynku mieszkalnego nie przekracza granicy działki. Budowa musi być prowadzona wyłącznie na obszarze działki ale też obszar oddziaływania budowy nie może przekraczać obszaru działki. Samo zgłoszenie wystarczy jeżeli planujesz budowę:

  • garażu
  • altany
  • przydomowego ganku i oranżerii
  • Parterowe budynki rekreacji indywidualnej (np. niewielkie domki letniskowe (sezonowe))
  • basenu lub oczka wodnego.

Dotyczy to obiektów, których powierzchnia nie przekracza 35 m2 (poza basenem i oczkiem wodnym – tu powierzchnia nie może przekroczyć 50 m2)

Jak składać zgłoszenie? 

Zgłoszenia dokonuje się w wydziale architektoniczno – budowlanym  właściwego organu administracyjnego przed rozpoczęciem robót budowlanych. Organ może wydać sprzeciw w terminie do 30 dni od doręczenia zgłoszenia.


Kiedy nie trzeba nawet zgłoszenia?

W nowelizacji prawa budowlanego przedstawiono również katalog obiektów, które zwolnione są z jakichkolwiek weryfikacji przez organy administracji architektoniczno-budowlanej. Uwzględniono w nim między innymi następujące inwestycje budowy:

  • altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 35 m2, wysokości do 5 m (dachy strome) i 4 m (dachy płaskie)
  • obiektów małej architektury na prywatnych działkach
  • ogrodzeń o wysokości do 2,2 m
  • docieplenie budynków na wysokości do 12 m (do 25 m wymagane zgłoszenie)
  • montaż pomp ciepła, urządzeń fotowoltaicznych o mocy do 40 kW.

Kiedy należy składać wniosek o pozwolenie na budowę?

  • obszar oddziaływania projektowanego budynku wykracza poza działkę, na której będzie budowany. Oznacza to, że może być uciążliwy dla sąsiadów np. zwiększając zanieczyszczenie powietrza, ograniczając światło dzienne itp.
  • Obszar oddziaływania jest określany przez projektanta domu (w przypadku projektów gotowych określany jest podczas adaptacji)
  • działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Urząd musi wtedy przeprowadzić postępowanie środowiskowe, które ma zbadać czy nowo budowany dom nie będzie szkodzić środowisku.
  • Pozwolenie na budowę jest również obowiązkowe w przypadku budowy domów w zabudowie bliźniaczej, szeregowej i domów wielorodzinnych

Ile trzeba czekać o pozwolenie na budowę?

Po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, odpowiedni organ administracyjny ma 65 dni na wydanie decyzji. Po złożeniu wniosku o wydanie pozwolenie na budowę przez inwestora, odpowiedni organ administracyjny ma 65 dni na wydanie decyzji. W zależności jak duży jest obszar oddziaływania, trzeba poinformować sąsiadów czas oczekiwania na pozwolenie może być dłuższy lub krótszy. Uzyskanie pozytywnej odpowiedzi, oznacza zgodę na rozpoczęcie prac budowlanych. 

10 kroków do pozwolenia na budowę

Myślisz o budowie domu, a nie wiesz jak do tego się zabrać? Procedury urzędowe nie są Twoją mocną stroną? Znalazłeś /-aś się na dobrej stronie. Dokumentacje projektowe są często jak puzzle, z których składamy układankę. Wszystkie elementy układanki należy złożyć, aby uzyskać oczekiwany efekt. W artykule znajdziecie wszystkie elementy, które są niezbędne do przygotowania dokumentacji projektowej oraz przeprowadzenia procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Przedstawię również gdzie i co załatwić, jak również jaki czas jest potrzebny na konkretne działania.

Continue reading