Jak wygląda proces projektowy w przypadku wybrania projektu koncepcyjnego + wykonawczewgo?

  1. Wysyłamy prośbę o rzuty mieszkania, metraż, podstawowe wymagania do projektu.
  2. Wystawiamy ofertę z podziałem na fazy z możliwością doboru wymaganego zakresu prac.
  3. Przygotowujemy inwentaryzację wnętrz stanu aktualnego, robimy dokumentację fotograficzną, zbieramy pełny materiał wyjściowy do pracy. Zbieramy informacje o potrzebach klienta.
  4. Rzuty koncepcyjne:
    1. Przygotowujemy rozkład funkcjonalny z 1-3 wariantach, zależnie od możliwości stanu istniejącego. Rysunki przedstawiają podział pomieszczeń w mieszkaniu.
    2. Przygotowujemy rozkład funkcjonalny. Rysunki przedstawiają rozmieszczenie podstawowych funkcji użytkowych w mieszkaniu jednorodzinnym.
    3. Poprawki rozwiązań rozkładu funkcjonalnego.
  5. Przygotowujemy model 3D, szkicowe wizualizacje trójwymiarowe – jest to poglądowe przedstawienie charakteruwnętrza, przygotowanie rozwiązań wizualnych miejsc charakterystycznych. 
    1. Przedstawiamy projekt i wykonujemy poprawki rozwiązań wizualnych(dopasowanieprojektu do gustu i upodobań klienta). Najczęściej wykonujemy do 2 poprawek etapu koncepcyjnego.
    2. Ostateczna akceptacja, zamknięcie etapu koncepcyjnego.
  6. Projekt wykonawczy – zgodnie z ustaleniami podczas procesu koncepcyjnego wykonanie dokumentacji technicznej.
    1. Przygotowanie rzutu wyburzeń ścian istniejących,
    2. Przygotowanie rzutu nowych ścian z propozycją użycia materiałów budowlanych,
    3. Projekt elektryki zawierający nowe i przestawiane punkty instalacyjne,
    4. Projekt sanitarno-wentylacyjny, zawierający istotne zmiany instalacji względem stanu istniejącego,
    5. Projekty łazienki i kuchni – kłady ścian z przedstawieniem rozkładu płytek ceramicznych, podłączeń instalacji wodno-sanitarnej, 
    6. Projekt posadzki z sugestiami rozpoczęcia i powierzchniami materiałów do zamówień,
    7. Rozwiązania indywidualne – meble na zamówienie, 
    8. Kosztorys szacunkowy(jeślidotyczy umowa) z rozwiązaniami produktowymi,
    9. Zestawienie wariantów przykładowych produktów gotowych,
    10. Projekt sufitów podwieszanych i oświetlenia,
    11. Projekt ogrzewania podłogowego / mat grzewczych,
    12. Projekt kolorystyki ścian,
    13. Wszystkie rysunki przekazujemy do zaopiniowania i nanosimy zmiany względem pierwotnych rysunków.
    14. Możemy dodatkowo przygotować kosztorys szacunkowy w oparciu o projekt, kosztorys nie jest podstawą do zamówień i nie zawiera dokładnych materiałów, daje wgląd w kwotę, jaką trzeba będzie przeznaczyć na prace budowlane i zamówienia do finalizacji projektu w oparciu o dokumentację.
  7. Faza zamówień
    1. Przygotowujemy zestawienie materiałów do wglądu i wyboru, staramy się przedstawić również z szacunkowymi cenami,
    2. Pomagamy przy zamówieniu materiałów, które wykonuje Klient
  8. Faza prac budowlanych
    1. Staramy się pomóc, jeśli są wątpliwości na etapie prac budowlanych, 
    2. W przypadku wykrycia błędów w dokumentacji, staramy się wady usunąć i jesteśmy w kontakcie z Klientem w takiej sytuacji, szukamy najlepszych rozwiązań,
    3. Praktycznie zawsze pojawiają się problemy na budowie, służymy drobnymi radami, jak dane kwestie rozwiązać,
    4. Na koniec prac budowlanych pojawiamy się na budowie(wPoznaniu i okolicach) w celu sprawdzenia zgodności z dokumentacją i sugestii poprawek.
    5. W ofercie cenowej najczęściej podajemy ile wliczamy wizyt na budowie,
    6. Wykonujemy dokumentację fotograficzną, przedstawiamy Klientowi zdjęcia przed i po :)

Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Przy budowie domu wymagana jest zgoda właściwego urzędu. Aby do takiej zgody doszło mamy dwie możliwości jej uzyskania.

  1. Zgłoszenie budowy – procedura zdecydowanie prostsza i szybsza, polega na złożeniu odpowiednich dokumentów w celu poinformowania urzędu o zamierzeniach budowlanych. Budowę można rozpocząć gdy nie zostanie wniesiony żaden sprzeciw. 
  1. Wniosek o pozwolenie na budowę – wiąże się z dłuższym czasem oczekiwania, ale w niektórych sytuacjach takie pozwolenie jest konieczne.

Kiedy zgłoszenie?

Gdy obszar oddziaływania jednorodzinnego, wolno stojącego planowanego budynku mieszkalnego nie przekracza granicy działki. Budowa musi być prowadzona wyłącznie na obszarze działki ale też obszar oddziaływania budowy nie może przekraczać obszaru działki.  Samo zgłoszenie wystarczy jeżeli planujesz budowę:

  • garażu
  • altany
  • przydomowego ganku i oranżerii
  • Parterowe budynki rekreacji indywidualnej (np. niewielkie domki letniskowe (sezonowe))
  • basenu lub oczka wodnego.

Dotyczy to obiektów, których powierzchnia nie przekracza 35 m2 (poza basenem i oczkiem wodnym – tu powierzchnia nie może przekroczyć 50 m2)

Jak składać zgłoszenie? 

Zgłoszenia dokonuje się w wydziale architektoniczno – budowlanym  właściwego organu administracyjnego przed rozpoczęciem robót budowlanych. Sprzeciw organu w stosunku do planowanej budowy może zostać wniesiony w terminie  do 30 dni od doręczenia zgłoszenia.   


Kiedy nie trzeba nawet zgłoszenia?

nowelizacji prawa budowlanego przedstawiono również katalog obiektów, które zwolnione są z jakichkolwiek weryfikacji przez organy administracji architektoniczno-budowlanej. Uwzględniono w nim między innymi następujące inwestycje:

  • budowę altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 35 m2, wysokości do 5 m (dachy strome) i 4 m (dachy płaskie)
  • budowę obiektów małej architektury na prywatnych działkach
  • budowę ogrodzeń o wysokości do 2,2 m
  • docieplenie budynków na wysokości do 12 m (do 25 m wymagane zgłoszenie)
  • montaż pomp ciepła, urządzeń fotowoltaicznych o mocy do 40 kW.

Kiedy należy składać wniosek o pozwolenie na budowę?

  • obszar oddziaływania projektowanego budynku wykracza poza działkę, na której będzie budowany. Oznacza to, że może być uciążliwy dla sąsiadów np. zwiększając zanieczyszczenie powietrza, ograniczając światło dzienne itp.
  • Obszar oddziaływania jest określany przez projektanta domu (w przypadku projektów gotowych określany jest podczas adaptacji)
  • działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Urząd musi wtedy przeprowadzić postępowanie środowiskowe, które ma zbadać czy nowo budowany dom nie będzie szkodzić środowisku.
  • Pozwolenie na budowę jest również obowiązkowe w przypadku budowy domów w zabudowie bliźniaczej, szeregowej i domów wielorodzinnych

Ile trzeba czekać o pozwolenie na budowę?

Po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, odpowiedni organ administracyjny ma 65 dni na wydanie decyzji.  Po złożeniu wniosku o wydanie pozwolenie na budowę przez inwestora, odpowiedni organ administracyjny ma 65 dni na wydanie decyzji. W zależności jak duży jest obszar oddziaływania, trzeba poinformować sąsiadów czas oczekiwania na pozwolenie może być dłuższy lub krótszy.  Uzyskanie pozytywnej odpowiedzi, oznacza zgodę na rozpoczęcie prac budowlanych. 

Na czym polega nadzór autorski?

W przypadku projektów architektonicznych sprawowanie nadzoru autorskiego przysługuje osobom pełniącym samodzielne funkcje techniczne w budownictwie. Zgodnie z zawartymi w prawie budowlanym zasadami czynności nadzoru nad utworem architektonicznym nadzór polega na:

  • stwierdzaniu w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
  • uzgadnianiu możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie

  W nawiązaniu do prawa autorskiego, prawo budowlane stwierdza że: Projektant w trakcie realizacji budowy ma prawo:

  • wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji
  • żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania ich niezgodnie z projektem

    Nadzór autorski nie jest obowiązkowy i stanowi tylko uprawnienie.

Kupiłem budynek katalogowy, co teraz?

Zakupienie katalogowego projektu jest zaledwie pierwszym, z kilku wydatków, które trzeba ponieść aby uzyskać pozwolenie na budowę. Aby zawartość katalogu stała się projektem możliwym do złożenia  we wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę – potrzebna jest adaptacja do warunków miejscowych.   Adaptacji dokonuje architekt, który w świetle prawa staje się autorem projektu i przejmuje za niego pełną odpowiedzialność.    Co należy rozumieć przez zwrot “adaptacja projektu katalogowego”?

  • Opracowanie projektu zgodnie z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz obowiązującymi normami, przepisami prawa i zasadami wiedzy technicznej
  • Adaptacja fundamentów jeśli konieczna dostosowana do lokalnych warunków gruntowych i sposobu i izolacji
  • Przeliczenie konstrukcji budynku przy dostosowaniu jej do lokalnych warunków wynikających z innych niż przyjęte w projekcie stref klimatycznych
  • Dostosowanie instalacji wewnętrznych i przyłączy do warunków miejscowych na podstawie uzgodnionych projektów i umów z firmami odpowiadającymi za media itp. 
  • Podpisanie projektu jako autor adaptacji z podaniem numeru i rodzaju posiadanych uprawnień

Co zawiera projekt koncepcyjny?

Projekt koncepcyjny ukazuje charakterystykę budynku lub wnętrza – bryłę, dobór kolorystyki, wstępny dobór materiałów oraz wyposażenia (w przypadku projektu wnętrza). Wynikiem projektu koncepcyjnego są ujęcia (widoki modelu 3d lub wizualizacje) wraz z ogólnym rzutem, ukazujące główne założenia w projekcie, w tym układ funkcjonalny. Projekt koncepcyjny nie zawiera elementów technicznych i detali.

Co lepsze – gotowy projekt domu, czy indywidualny projekt u architekta?

Wybór dyktuje często cena. Przy decyzji należy brać pod uwagę kilka kwestii.

Projekt gotowy kusi ceną, szczególnie w promocjach. Do ceny jednak należy policzyć cenę projektu zagospodarowania działki, który musi przygotować architekt oraz cenę ewentualnych zmian. Jeżeli zmiany te wymagają zmiany konstrukcji, często cena projekt znacznie wzrośnie. Podliczając koszt projektu okazuje się, że projekt tańszy nie jest. Jeżeli jednak projekt sprzedaje rzetelna firma oraz układ oraz wygląd jest tym wymarzonym, warto nad tym zastanowić. Główną wadą projektów gotowych jest ich powtarzalność i sztampowe wykończenia oraz układy, które nie zawsze są odpowiednie dla użytkownika.

Praktyka pokazuje niestety, że czasem na rzutach projektów gotowych ukazane meble w przykładowej aranżacji są mniejsze niż w rzeczywistości. To daje błędny obraz przestrzeni, która będzie w domu. Warto również skontrolować konstrukcję przez projektanta.

Przygotowując indywidualny projekt tworzymy przestrzeń uwzględniając gust oraz potrzeby przyszłego użytkownika. Unikalne rozwiązania pozawalają na praktyczną i ładną aranżację przestrzeni, ponieważ tworząc bryłę myślimy od razu o wnętrzach i podpowiadamy, nawet jeżeli klient nie zamawia u nas projektu wnętrz.

Przygotowując projekt budowlany również zawieramy w nim detale, które pozwalają na bezproblemowe przeprowadzenie budowy. Kupując projekt od architekta masz pewność, że wszystkie Twoje potrzeby zostaną uwzględnione, a w razie wątpliwości w trakcie budowy możesz zawsze zadzwonić i się zapytać.

Czy gotowy projekt powinien być dostosowany do nowego prawa budowlanego?

Nie. Większość wymaganych dokumentów i tak należy sporządzić przy adaptacji projektu na terenie działki.

Jednak projekt musi być zgodny z aktualnymi warunkami technicznymi, jakimi powinien odpowiadać budynek i jego usytuowanie.

Więcej informacji: Nowe prawo budowlane w praktyce

Chcę kupić gotowy projekt domu. Na co zwrócić uwagę?

Wybór projektu domu, to nie lada wyzwanie. Najłatwiej iść do architekta, a on po rozmowie wrysuje dom dla indywidualnych potrzeb. Jednak w dzisiejszych czasach najpopularniejszą metodą pozyskania projektu jest kupno katalogowego domu. Zaletą tego rozwiązania jest oczywiście cena. Jednak jak wybrać najodpowiedniejszy projekt spośród miliona propozycji? Najłatwiej to zrobić analizując 10 punktów, które gwarantują odpowiedni wybór.

Więcej rozpisaliśmy się tutaj:

10 rzeczy, o których należy pamiętać przed wyborem projektu domu

Na co powinniśmy zwrócić uwagę planując budowę domu?

Obszerny artykuł znajduje się tutaj:

10 rzeczy, o których trzeba pamiętać lokalizując nasz budynek na działce