Kategorie
dom jednorodzinny

Co każdy inwestor powinien wiedzieć o projekcie domu?

Wybór, decyzje, realizacja – to trzy główne i najtrudniejsze aspekty projektu domu jednorodzinnego. Decydując się na budowę domu musimy liczyć się z kilkoma wyzwaniami. Warto sobie przygotować niewielki harmonogram prac.

Wybór, decyzje, realizacja – to trzy główne i najtrudniejsze aspekty projektu domu jednorodzinnego. Decydując się na budowę domu, musimy liczyć się z kilkoma wyzwaniami. Warto sobie przygotować niewielki harmonogram prac.

W trakcie procesu budowlanego wymagane jest uzyskanie:

Zakres projektu budowlanego

Od października 2020 projekt domu jednorodzinnego musi być wydzielony na 3 części dokumentacji:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu,
  • architektoniczno-budowlany,
  • projekt techniczny.

Organ administracji architektoniczno – budowlanej w pierwszej kolejności zatwierdza projekt zagospodarowania terenu, oraz projekt budowlany budynku. Następnie zakres projektu technicznego jest przedkładany organowi nadzoru budowlanego podczas składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Wymagany zestaw dokumentów

Przed rozpoczęciem prac nad projektem domu wymagany jest zestaw dokumentów:

  1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,

  2. Mapa geodezyjna do celów projektowych,

  3. Ekspertyza warunków geotechnicznych,

  4. Warunki techniczne przyłączy,

  5. Decyzja o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej,

  6. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wszystkie dokumenty zostały szczegółowo przedstawione w artykule: “Co muszę załatwić przed rozpoczęciem prac budowlanych”.

Co powinien zawierać projekt budowlany?

Projekt zagospodarowania działki lub terenu

Projekt obejmuje:

  • określenie granic działki,
  • usytuowanie, obrys i układy projektowanych obiektów budowlanych, 
  • sieci uzbrojenia terenu oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
  • informacje o sposobie odprowadzania ścieków,
  • obszar oddziaływania obiektu,
  • układ komunikacyjny i układ zieleni, wraz z wymiarami, rzędnymi i wzajemnymi odległościami obiektów, z uwzględnieniem obiektów istniejących i granic działki.

W tym zakresie wymagana jest mapa do celów projektowych, na której nanoszone są powyższe informacje.

Projekt architektoniczno-budowlany

Projekt obejmuje:

  • układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanego domu jednorodzinnego,
  • opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia domu jednorodzinnego,
  • informacje o sposobie użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali mieszkalnych (dodatkowo dom może być dwulokalowy),
  • charakterystyczne parametry techniczne domu,
  • rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko – charakterystykę ekologiczną,
  • informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej.

Część techniczna

Projekt obejmuje:

  • projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
  • charakterystykę energetyczną,
  • projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
  • dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (w zależności od potrzeb),
  • inne opracowania projektowe.

Szczegółowe informacje o procesie uzyskania pozwolenia na budowę zostały zaprezentowane na stronie rządowej.

Czy wszystkie materiały uzyskam u architekta?

Tak, wszystkie trzy części można zlecić w biurze architektonicznym, który posiada lub współpracuje z wykonawcami wielobranżowymi: konstruktorami, instalatorami sanitarnymi, elektrycznymi, itd.

Czas i koszta wykonania projektu zależą również od biura projektowego oraz regionu, w którym wykonywany jest projekt. Ponadto bardzo skomplikowane i większe projekty będą droższe. Współpraca z projektantem zazwyczaj zaczyna się od wstępnej rozmowy, na której inwestor określa swoje potrzeby i innych członków rodziny oraz przedstawia działkę (najlepiej mieć już kopię mapy zasadniczej oraz ustalone warunki zabudowy lub wgląd do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, np. na stronie internetowej).

Proces administracyjny

Oczywiście w zależności od umowy pomiędzy inwestorem i architektem można ustalić, że cały proces administracyjny do projektu domu wykonuje architekt, jednak wtedy oczywiście cena usługi wzrasta. Dalsza praca nad projektem opiera się również na konsultacjach, które będą owocowały ukształtowaniem końcowej koncepcji. Po zatwierdzeniu projektu przez inwestora architekt przystępuje do wykonania projektu budowlanego oraz projektu zagospodarowania terenu.

A co z projektem gotowym?

Jeżeli decydujemy się na kupno projektu gotowego, należy pamiętać, że jest to projekt niekompletny do pozwolenia na budowę i należy przeprowadzić u architekta adaptację. Ponadto koszty nie ograniczają się do zakupu projektu gotowego. Adaptacja przede wszystkim polega na wykonaniu projektu zagospodarowania terenu, czyli w skrócie, w jaki sposób budynek będzie ułożony na działce. Poza tym na podstawie warunków geotechniczych konstruktor wykonuje projekt fundamentowania. Należy również pamiętać, aby przed zakupem projektu gotowego upewnić się, że projekt spełnia warunki zabudowy lub zapisy miejscowego planu zagospodarowania terenu. Zawsze można się skonsultować z architektem, który dodatkowo pomoże w wyborze odpowiedniego projektu.

Uwaga
Od października 2020 obowiązuje nowe prawo budowlane, które zakłada zmiany w obrębie składanej dokumentacji technicznej. Podczas wyboru projektu warto przede wszystkim zwrócić uwagę, czy projekt jest zgodny z nowymi zapisami prawa.
Więcej informacji o zmianie prawa budowlanego w zakresie dokumentacji do pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Stan na rok 2020.

Polecamy również zapoznanie się z artykułem 10 rzeczy, o których należy pamiętać przed wyborem projektu domu.